Ein Notar verletzt bei einer Beurkundung seine Amtspflichten, wenn er sich nicht über die Verbrauchereigenschaft der Beteiligten vergewissert. Handelt jemand mit dem Vertragsabschluss weder gewerblich noch in Ausübung seiner selbständigen beruflichen Tätigkeit, liegt ein Verbrauchervertrag vor. Kann der Notar diese Verbrauchereigenschaft eines Beteiligten nicht klären, hat er ihn als Verbraucher zu behandeln.
Dem potenziellen Verbraucher ist bei einem Immobilienvertrag gemäß $ 17 (Absatz 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG.a.F.) der Vertragsentwurf vor seiner Beurkundung mit einer mindestens zweiwöchigen Bedenkzeit auszuhändigen (BGH-
Urteil vom 28.05.2020 (III ZR 58/19)
Der Fall
Der Kläger kaufte im Jahr 2010 4 vermietete Eigentumswohnungen kreditfinanziert, ohne vor dem Beurkundungstermin von dem Notar einen Vertragsentwurf erhalten zu haben. Bei einer späteren Besichtigung stellte er
fest, dass die Wohnungen weder renoviert waren, noch die Mieteinnahmen den Erwartungen entsprachen. Er nahm in einem Vorprozess zunächst den Verkäufer erfolglos auf Rückabwicklung in Anspruch.Der Bundesgerichtshof (BGH)
entschied nun über seine Klage, die sich gegen den Notar auf Schadenersatz richtete.
Der Vorwurf
Der Notar habe seine Amtspflicht verletzt, weil die zum Schutz des Verbrauchers vorgesehene zweiwöchige Bedenkzeit vor der Beurkundung noch nicht abgelaufen war. Bei hinreichender Zeit hätte er sich beraten lassen und die
Wohnungen nicht gekauft. Der Kläger unterlag in den Vorinstanzen, da seine Verbrauchereigenschaft verneint und eine gewerbliche Tätigkeit angenommen wurde.
Keine gewerbliche Tätigkeit
Die Revision des Klägers wiederum war erfolgreich. Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass bislang versäumt worden sei, Feststellungen zur Verbrauchereigenschaft des Klägers zu treffen. Der kreditfinanzierte Kauf von 4 Wohnungen sei für einen Verbraucher zwar unüblich. Daraus ließe sich aber keine gewerbliche Tätigkeit schlussfolgern. Auch der Notar habe nicht als offensichtlich annehmen dürfen, dass keine Verbrauchereigenschaft vorliegt.
Wer selbst verwaltet, ist Verbraucher
Zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von dem gewerblichen Immobilienhandel stellt der BGH auf die Zwecksetzung des Geschäfts ab. Die Verwaltung eigenen Immobilienvermögens gehöre in der Regel zur Verbrauchereigenschaft. Irrelevant für die Abgrenzung sei die Höhe der verwalteten Immobilienwerte, die Tatsache und der Umfang einer Finanzierung oder auch ein angedachter und finanziell lukrativer Weiterverkauf. Ein unternehmerisches Handeln liegt nach gefestigter Rechtsprechung erst vor, wenn der damit verbundene Aufwand der Immobilienverwaltung eine geschäftsmäßige Organisation oder ein Büro erfordere.
Wichtig!
Die zweiwöchige Bedenkzeit für einen Verbraucher-Immobilienvertrag darf nur unterschritten werden, wenn hierfür ein sachlicher Grund besteht und dieser in der Urkunde vermerkt wird.